Fiscaal slim investeren in vastgoed.
Box 3, BTW, toeristenbelasting, fiscale aftrekposten en de KOR-regeling. Investeren in vastgoed heeft fiscale gevolgen die je rendement flink kunnen beïnvloeden — positief of negatief. Wij berekenen alles mee, van rendement tot fiscale impact.
Forfaitair rendement Box 3 (2026)
Belastingtarief Box 3 (2026)
KOR-grens: BTW-vrijstelling
EIA-aftrek op duurzame investeringen
Box 3: hoe wordt vastgoed belast?
Forfaitair rendement
Vakantievastgoed dat je privé aanhoudt valt in Box 3 (sparen en beleggen). De Belastingdienst rekent niet met je werkelijke rendement, maar met een forfaitair rendement. In 2026 is dit forfaitaire rendement voor beleggingen (waaronder vastgoed) vastgesteld op 7,78%.
Over dit forfaitaire rendement betaal je 36% belasting. Het effectieve belastingtarief komt daarmee uit op circa 2,80% over de WOZ-waarde van je vastgoed (7,78% x 36% = 2,80%).
Rekenvoorbeeld Box 3
* Ervan uitgaande dat de volledige vrijstelling al is benut door overig vermogen. Bij fiscale partners geldt een dubbele vrijstelling.
Wanneer zakelijk vs. privé?
De keuze tussen privé aanhouden (Box 3) of zakelijk exploiteren (Box 1 als ondernemer of via een BV) hangt af van je specifieke situatie. Enkele overwegingen:
Privé (Box 3)
- ✓ Eenvoudige administratie
- ✓ Belasting op forfaitair rendement, niet werkelijk rendement
- ✓ Voordelig als werkelijk rendement hoger is dan forfaitair
- × Geen aftrek van kosten mogelijk
Zakelijk (BV of eenmanszaak)
- ✓ Kosten aftrekbaar (onderhoud, afschrijving, beheer)
- ✓ BTW-verrekening mogelijk
- ✓ Voordelig bij hoge kosten of meerdere objecten
- × Complexere administratie
- × Vennootschapsbelasting of progressief IB-tarief
De optimale structuur hangt af van je totale vermogen, het aantal objecten, je overige inkomen en je toekomstplannen. Wij adviseren altijd in samenwerking met een gespecialiseerde fiscalist.
BTW, KOR-regeling en toeristenbelasting.
BTW (21%)
Kortetermijnverhuur van vakantiewoningen (verblijf korter dan 4 weken) is belast met 9% BTW over de overnachtingsprijs. Over servicekosten zoals schoonmaak geldt het hoge tarief van 21%. Als BTW-plichtige kun je de BTW op investeringen en kosten verrekenen, wat een significant voordeel kan zijn bij de aankoop en verduurzaming.
KOR-regeling
De Kleineondernemersregeling (KOR) biedt BTW-vrijstelling als je jaaromzet onder de €20.000 blijft. Je hoeft dan geen BTW af te dragen, maar kunt ook geen BTW terugvragen op kosten en investeringen. Bij lagere omzetten kan dit voordelig zijn. Let op: de grens geldt voor de totale omzet, niet alleen de verhuuromzet.
Toeristenbelasting
Gemeenten heffen toeristenbelasting per overnachting. De tarieven variëren sterk per regio. Dit wordt doorgaans doorbelast aan de gast, maar het kan de concurrentiepositie beïnvloeden. Wij houden rekening met deze kosten in onze rendementberekeningen.
Toeristenbelasting per regio (indicatief, 2026)
| Regio/Gemeente | Tarief per persoon per nacht | Opmerking |
|---|---|---|
| Veluwe (gem. Ermelo, Nunspeet) | €1,50 – €2,50 | Variatie per gemeente |
| Zeeland (gem. Veere, Schouwen-Duiveland) | €1,75 – €3,00 | Hogere tarieven in kustgemeenten |
| Waddeneilanden (Texel, Terschelling) | €2,00 – €3,50 | Hoogste tarieven van NL |
| Noord-Brabant (gem. Bergeijk, Valkenswaard) | €1,25 – €2,00 | Relatief laag |
| Limburg (gem. Valkenburg, Gulpen-Wittem) | €1,50 – €2,75 | Stijgend de laatste jaren |
* Indicatieve tarieven. Raadpleeg de gemeente voor actuele tarieven. Sustainaway houdt deze kosten mee in de rendementberekening.
Fiscale voordelen bij verduurzaming.
Als vastgoedinvesteerder kun je profiteren van diverse fiscale regelingen bij verduurzaming. Van BTW-teruggave tot energie-investeringsaftrek: de overheid stimuleert duurzame investeringen via het fiscale stelsel.
Kwalificerende maatregelen
- ✓ Lucht-lucht warmtepompen — Duurzaam verwarmen en koelen. BTW op de investering is aftrekbaar als BTW-ondernemer.
- ✓ Zonnepanelen — Eigen stroom opwekken. Investering is fiscaal aftrekbaar via de EIA-regeling.
- ✓ Isolatie — Dakisolatie, vloerisolatie, spouwmuurisolatie en gevelisolatie. Kwalificerend voor EIA-aftrek.
- ✓ HR++ en triple glas — Vervanging van enkel of dubbel glas door hoogrendementsglas.
- ✓ Thuisbatterij en laadpaal — Energieopslag en EV-laden. Steeds vaker kwalificerend voor fiscale aftrek.
BTW-teruggave
Als BTW-ondernemer kun je de BTW (21%) op verduurzamingsinvesteringen terugvorderen. Bij een investering van €35.000 is dat ruim €6.000 terug. Wij zorgen dat de facturatie correct is opgesteld voor BTW-verrekening.
Sustainaway regelt het voor je
Bij een Green Makeover zorgen wij dat alle facturen correct zijn opgesteld voor BTW-verrekening. We documenteren alles conform de eisen en berekenen de fiscale voordelen mee in de rendementberekening.
Afschrijving
Bij zakelijke exploitatie kun je het vastgoed afschrijven. De bodemwaarde voor afschrijving is vastgesteld op de WOZ-waarde. Afschrijving is alleen mogelijk tot de bodemwaarde is bereikt. Verduurzamingsinvesteringen kunnen versneld worden afgeschreven, wat een fiscaal voordeel oplevert in de eerste jaren.
Energie-investeringsaftrek (EIA)
Voor ondernemers is de Energie-investeringsaftrek (EIA) een belangrijk fiscaal voordeel. 45,5% van de investering in kwalificerende energiebesparende maatregelen mag je aftrekken van de fiscale winst. Dit is een directe verlaging van je belastbare inkomen.
Wij berekenen alles mee — van rendement tot fiscale impact.
Fiscale regelgeving is complex en verandert regelmatig. Wij werken samen met gespecialiseerde fiscalisten om ervoor te zorgen dat je investering fiscaal optimaal is gestructureerd. Geen verrassingen achteraf.
Vraag fiscaal advies aan →Veelgestelde vragen over fiscaal investeren
In 2026 is het forfaitaire rendement voor beleggingen 7,78%. Over dit forfaitaire rendement betaal je 36% belasting. Het effectieve tarief is daarmee circa 2,80% over de waarde van je vastgoed. Bij een woning met een WOZ-waarde van €250.000 is dit circa €7.002 per jaar, ervan uitgaande dat je volledige Box 3-vrijstelling al is benut.
Bij nieuwbouw die je voor verhuur gaat gebruiken kun je de BTW op de aankoopprijs terugvragen. Bij bestaande woningen is dit doorgaans niet mogelijk omdat deze zijn vrijgesteld van BTW. De BTW op kosten zoals verduurzaming, inrichting en beheer kun je wel terugvragen als je BTW-plichtig bent. Let op: als je de KOR-regeling toepast, kun je geen BTW terugvragen.
De KOR is voordelig als je jaaromzet onder €20.000 blijft en je geen grote investeringen plant waarover je BTW wilt terugvragen. Bij een Green Makeover kan het voordelig zijn om juist wel BTW-plichtig te zijn, zodat je de BTW op de investering kunt terugvragen. Na de investering kun je eventueel alsnog voor de KOR kiezen. Wij adviseren hierover in samenwerking met een fiscalist.
Dat hangt af van je persoonlijke situatie. Privé (Box 3) is eenvoudiger en kan voordelig zijn als je werkelijke rendement hoger is dan het forfaitaire rendement. Zakelijk is interessant als je meerdere objecten hebt, hoge kosten maakt of gebruik wilt maken van afschrijving en kostenaftrek. Wij adviseren altijd een persoonlijk gesprek met een fiscalist.
De belangrijkste voordelen zijn BTW-teruggave (21% op de investering) en de EIA (Energie-investeringsaftrek) van 45,5% voor ondernemers. Sustainaway zorgt bij een Green Makeover dat alle facturen correct zijn opgesteld en berekent de fiscale voordelen mee in je rendementprognose.
Gemeenten heffen toeristenbelasting per persoon per nacht. Tarieven variëren van €1,25 tot €3,50 afhankelijk van de gemeente. Deze belasting wordt doorgaans doorbelast aan de gast. Sustainaway int de toeristenbelasting automatisch via het boekingsproces en draagt deze af aan de gemeente. De kosten worden meegenomen in onze rendementberekening.
Fiscaal optimaal investeren?
Neem contact op met Sustainaway Vastgoed. Wij berekenen samen met onze fiscalisten de optimale structuur voor jouw investering.