Vakantiewoning kopen: zakelijk of privé? De complete vergelijking
Een van de meest gestelde vragen die we krijgen: "Moet ik mijn vakantiewoning privé kopen of via een BV?" Het antwoord hangt af van je situatie, maar de fiscale gevolgen kunnen tienduizenden euro's per jaar schelen. In dit artikel vergelijken we beide opties op alle relevante punten.
De twee routes in het kort
Privé (Box 3)
- Vakantiewoning staat op jouw naam
- Belast via forfaitair rendement in Box 3
- Geen btw-aftrek mogelijk
- Eenvoudige administratie
- Eigen gebruik fiscaal onbeperkt
Zakelijk (BV)
- Vakantiewoning staat op naam van de BV
- Belast via vennootschapsbelasting op werkelijk resultaat
- Btw volledig aftrekbaar (ook op aankoop en verduurzaming)
- Uitgebreidere administratie verplicht
- Eigen gebruik is belaste terbeschikkingstelling
Box 3: hoe werkt het in 2026?
Bij privé-bezit valt je vakantiewoning in Box 3 als 'overige bezitting'. De Belastingdienst hanteert een forfaitair rendement van 7,78% over de WOZ-waarde, belast tegen 36% (Belastingdienst — Box 3).
Het heffingsvrije vermogen bedraagt circa €57.000 per persoon (€114.000 voor fiscale partners). Je betaalt dus 2,80% effectieve belasting over de WOZ-waarde boven de vrijstelling — ongeacht of je daadwerkelijk inkomsten genereert.
Belangrijk: vanaf 2028 gaat Box 3 naar verwachting over op belasting op werkelijk rendement. Dat kan zowel voordeliger als nadeliger uitpakken, afhankelijk van je situatie (Rijksoverheid — Hervorming Box 3).
BV: vennootschapsbelasting op werkelijk resultaat
Bij een BV betaal je vennootschapsbelasting (Vpb) over het werkelijke resultaat: huurinkomsten minus alle kosten. De tarieven voor 2026 (Belastingdienst — Vpb-tarieven):
| Winst | Vpb-tarief 2026 |
|---|---|
| Tot €200.000 | 19% |
| Boven €200.000 | 25,8% |
Het grote voordeel: je kunt alle kosten aftrekken — onderhoud, beheer, afschrijving, rente, verzekering, en de volledige btw op investeringen. Bij een huuromzet van €30.000 en kosten van €15.000, betaal je dus 19% over €15.000 = €2.850 aan Vpb.
BTW: het grote verschil
Dit is vaak het doorslaggevende punt. Bij verhuur via een BV ben je btw-plichtig en kun je de btw op álle zakelijke uitgaven terugvorderen (Belastingdienst — BTW logies):
- 21% btw op de aankoopprijs (bij nieuwbouw of BTW-pand)
- 21% btw op verduurzaming (Green Makeover: €15.000 × 21% = €3.150 terug)
- 21% btw op onderhoud en inventaris
- 21% btw op beheerkosten
Bij privé-bezit is btw-aftrek niet mogelijk — tenzij je onder de Kleineondernemersregeling (KOR) valt (huurinkomsten <€20.000/jaar), waarmee je juist geen btw hoeft af te dragen (Belastingdienst — KOR).
Rekenvoorbeeld: privé vs. BV
Vakantiewoning €300.000, huurinkomsten €35.000/jaar, kosten €12.000/jaar
| Privé (Box 3) | BV (Vpb) | |
|---|---|---|
| Belastbare grondslag | 7,78% × €300.000 = €23.340 | €35.000 − €12.000 = €23.000 |
| Belasting | 36% × €23.340 = €8.402 | 19% × €23.000 = €4.370 |
| BTW-teruggave investeringen | Geen | ~€2.500/jaar |
| Afschrijving (jaarlijks) | Niet aftrekbaar | ~€6.000 (verlaagt winst) |
| Effectieve belastingdruk | €8.402/jaar | €1.870/jaar (na afschrijving) |
Vereenvoudigd voorbeeld. Bij privé is heffingsvrij vermogen niet meegerekend. Bij BV is dividendbelasting (26,9%) bij uitkering niet meegerekend. Raadpleeg altijd een fiscalist voor je specifieke situatie.
Wanneer kies je voor privé?
- Je gebruikt de woning vooral zelf — Bij eigen gebruik via een BV moet je een 'marktconforme huur' aan de BV betalen, anders is het belaste terbeschikkingstelling
- Lage huurinkomsten (<€20.000) — De KOR-regeling maakt btw-afdracht overbodig, en Box 3 kan voordeliger zijn bij laag forfaitair rendement
- Je wilt eenvoud — Privé-bezit vereist geen jaarrekening, geen Vpb-aangifte, geen btw-aangiftes
- Je hebt weinig ander Box 3-vermogen — Het heffingsvrije vermogen (€57.000 p.p.) dekt een deel van de waarde
Wanneer kies je voor een BV?
- Je verhuurt structureel en winstgevend — Bij huurinkomsten boven €25.000/jaar is de BV vrijwel altijd voordeliger door kostenaftrek en lagere effectieve belasting
- Je investeert in meerdere woningen — Schaalvoordelen in administratie en je kunt verliezen verrekenen
- Je wilt grootschalig verduurzamen — De btw-teruggave op een Green Makeover (€3.150) maakt de investering extra aantrekkelijk
- Je wilt beperkte aansprakelijkheid — Bij claims of schulden is alleen het BV-vermogen aansprakelijk, niet je privévermogen (KvK — BV oprichten)
- Je plant op de lange termijn — Afschrijving, verliesverrekening en het opbouwen van reserves binnen de BV bieden fiscale flexibiliteit
De oprichtingskosten van een BV
Een BV oprichten kost eenmalig:
- Notaris: €400-800 (oprichtingsakte)
- KvK-inschrijving: €75
- Accountant (jaarlijks): €1.500-3.000 voor jaarrekening en aangiftes
- Startkapitaal: Minimaal €0,01 (geen minimumkapitaal meer vereist)
De jaarlijkse accountantskosten zijn de grootste doorlopende last. Bij een jaarlijkse besparing van €4.000-6.000 ten opzichte van Box 3, is de BV al in het eerste jaar voordeliger.
En als je twijfelt?
De keuze tussen privé en zakelijk hangt af van je specifieke situatie: verwachte huurinkomsten, eigen gebruik, andere bezittingen, en je plannen voor de toekomst. Wij adviseren altijd om een fiscalist te raadplegen vóórdat je koopt.
Bij Sustainaway denken we graag mee. We berekenen het verwachte rendement, brengen de fiscale opties in kaart, en adviseren je over de meest gunstige structuur — vóórdat je een bod uitbrengt. Plan een vrijblijvend gesprek of bekijk onze investeerpagina voor meer informatie.
Bronnen:
Belastingdienst — Berekening Box 3
Belastingdienst — Vennootschapsbelasting tarieven 2026
Belastingdienst — BTW-tarief logies
Belastingdienst — Kleineondernemersregeling (KOR)
Rijksoverheid — Hervorming Box 3
KvK — BV oprichten
Belastingdienst — BV en vennootschapsbelasting